تاریخ انتشار : ۱۳۹۹/۰۸/۱۲ تاریخ ویرایش : ۱۴۰۰/۰۲/۰۷

شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر و نقل قانون در مورد آن

شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری مستاجر و نقل قانون در مورد آن

پیشگفتار

تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشد و روابط میان موجرین و مستأجرین نیز در طول تاریخ بسیار پیچیده بوده و قانون گذار را مجبور نموده تا مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نماید. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این مقاله به بررسی این موارد خواهیم پرداخت.

برای انتخاب وکیل حقوقی متخصص و دریافت مشاوره حقوقی در این حوزه از طریق لینک های زیر اقدام نمایید:

  

شرایط حکم تخلیه فوری مستاجر یا دستور تخلیه

دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر زمانی مصداق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد یعنی اجاره در سال 1376 و یا بعد از آن منعقد شده باشد و شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد.
برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور دستور تخلیه فوری بنماید باید شرایطی فراهم باشد که عبارتند از: 

1- اجاره نامه مدت داشته باشد 
2- اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد
3- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر رسیده باشد
4- هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشد
5- مدت اجاره تمام شده باشد.
6- مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
7- احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر

در واقع جمع شرایط بالا است که به موجر حق استفاده از دستور تخلیه را می‌دهد و چنانچه هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری مستاجر وجود نخواهد داشت. 

البته نکته ای که باید بدان توجه کرد این است  که عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی منعقد شود. در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایط فوق و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای مؤجر یا قائم‌مقام او با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت. اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.

شرایط حکم تخلیه فوری مستاجر

شرایط گرفتن حکم تخلیه و موارد آن

در صورتی که شرایط مقرر قانونی جهت تخلیه فوری که در پاراگراف قبل بیان شد وجود نداشته باشد همچنان امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت اما در چنین شرایطی می بایست به طرح دعوای تخلیه ملک اقدام نمود که این دعوا برخلاف تخلیه فوری، فوریت نداشته و با تشکیل جلسه دادگاه و صدور حکم امکانپذیر است.

موارد و شرایط گرفتن حکم تخلیه غیر فوری شامل موارد زیر می باشد:

1- زمانی که مدت قرارداد اجاره منقضی شود و مستاجر ملک را تخلیه نکرده و شرایط مقرر قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 احراز نشود.
2- مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
3- در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک به دیگری منتقل نشود اما مستأجر بر خلاف شرط مذکور ملک را به دیگری منتقل نماید.
4- مستأجر از ملک استفاده‌ای غیر مشروع کرده باشد.
5- فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک

برای ثبت درخواست حکم تخلیه غیرفوری از طریق لینک زیر اقدام نمایید:

مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای حکم تخلیه

دادخواست و یا درخواست تخلیه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و در صورتی که دعوا راجع به اموال عمومی و دولتی نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار دارد.
در خصوص تخلیه غیرفوری قاضی شورای حل اختلاف بعد از تعیین وقت رسیدگی به صدور حکم تخلیه می پردازد و پس از قطعی شدن حکم، امکان اجرای آن پس از صدور اجرائیه از طریق واحد اجرا توسط ماموران کلانتری وجود خواهد داشت.
در خصوص تخلیه فوری اگر تمام شرایط مقرره قانونی وجود داشته باشد دستور تخلیه صادر می گردد و به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر سه روز فرصت خواهد داشت تا جهت تخلیه اقدام نماید. اگر مستاجر به هر دلیلی امکان تخلیه نداشته باشد فقط برای یکبار می تواند تقاضای مهلت کند و مقام قضایی برای یک نوبت یکماهه به او فرصت خواهد داد.

مقاله پیشنهادی: برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قانون حق کسب و پیشه ، مقاله " حق کسب و پیشه چیست و معیارهای تعیین حق کسب و پیشه بر چه اساسی است" را مطالعه نمایید.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه

تخلیه یک دعوای غیر مالی است بنابراین هزینه دادرسی آن بر همان مبنای دعوای غیر مالی محاسبه می‌شود که بسیار ناچیز است. اما این امکان وجود دارد که مطابق با قرارداد اجاره مستأجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش به موجر پرداخته باشد که در این صورت موجر باید قبل از ثبت دادخواست کل آن مبلغ را در صندوق دادگستری تودیع نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست تخلیه کند.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه شامل موارد زیر می شود:

1- سریع بودن دستور تخلیه، همانطور که بیان شد دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است و بسیار سریع صورت می‌گیرد و نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد. 
2- پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.
3- صدور دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه

امکان صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه در املاک مشاعی

ملک مشاع ملکی است که در آن دو یا چند نفر در جزء جزء ملک سهم دارند و در واقع ملک بین چند نفر مشترک است که در حقوق به چنین حالتی اشاعه می‌گویند. حال فرض کنیم دو شریک هر یک 3 دانگ از ملکی را در اختیار دارند و با توافق بین خود ملک را به دیگری اجاره می‌دهند. بعد از مدتی مستأجر اجاره یکی از شرکا را پس از گذشت 3 ماه پرداخت نمی‌کند و این شریک در صدد درخواست حکم تخلیه برمی آید. اگر در نظر بگیریم شریک دیگر با مستأجر سازش دارد، در این صورت حکم صحیح چه خواهد بود؟ از آنجایی که هر یک از شرکا در کل ملک مشاع دارای حق هستند، هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف ملک را ندارد، نتیجه این امر آن است که هریک از شرکا می توانند تخلیه ملک مستاجره را تقاضا نمایند.

مقاله پیشنهادی: برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد افراز ملک مشاع، مقاله " افراز ملک مشاع چیست و چه ملکی غیرقابل افراز است" را مطالعه نمایید.

انتخاب وکیل برای تخلیه ملک از سامانه دادیاب

سامانه دادیاب به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص تاسیس گردیده است. شما در این سامانه می توانید از بین وکلای متخصص وکیل مورد نظر خود را با در نظر گرفتن سابقه و حق الوکاله تعرفه شده در قسمت خدمات وکالتی حقوقی ، خدمات وکالتی دعاوی اجاره ، دستور تخلیه/حکم تخلیه انتخاب نمایید. شما می‌توانید قبل از انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از خدمات مشاوره‌ای استفاده نمایید، به همین دلیل دادیاب برای پرسش و پاسخ حقوقی کاربران بخش مشاوره حقوقی رایگان و همچنین برای سوالات تخصصی کاربران و ارائه راهکار تخصصی وکلا بخش مشاوره حقوقی تلفنی با هزینه به صرفه و مناسب را در نظر گرفته است تا با راهنمایی مشاوران، کاربران بتوانند بهترین وکیل و مسیر درست را انتخاب نمایند. در صورت نیاز کاربران برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد رزومه تحصیلی و کاری وکلا و مشاوران می‌توانند به بخش جستجوی وکیل مراجعه نمایند.
جهت انتخاب وکیل برای طرح دعوی حقوقی و مشاور تخصصی خود از لینک‌های زیر اقدام نمایید:

  

سوالات متداول درخصوص تخلیه ملک

برای موضوع حکم تخلیه از چه طریقی در سامانه دادیاب مشاوره حقوقی دریافت کنیم؟

شما برای مشاوره درخصوص حکم تخلیه می توانید با شماره " 02146114039 " تماس بگیرید تا پشتیبانان سامانه، مشاوران متخصص این حوزه را به شما معرفی کنند و یا از طریق لینک زیر به بخش مربوطه مراجعه نموده و با بررسی، مشاور مورد نظرتان را انتخاب نمایید.

https://www.daadyab.com/phonelegaladvice/مشاوره-حقوقی-ملکی

حکم تخلیه منزل خریداری شده چگونه خواهد بود؟

در صورتی که ملکی که دارای مستاجر است فروخته شود مستاجر می تواند تا پایان مدت اجاره خود در آن ملک سکونت داشته باشد و خریدار یا مالک جدید نمی تواند بدون دلیل قانونی قبل از موعد جهت تخلیه اقدام نماید.

چگونه پرونده حکم تخلیه خود را به وکیل متخصص در دادیاب بسپاریم؟

شما برای ارجاع پرونده در خصوص حکم تخلیه می توانید با شماره " 02146114039 " تماس بگیرید تا پشتیبانان سامانه، وکلای متخصص این حوزه را به شما معرفی کنند و یا از طریق لینک زیر به بخش مربوطه مراجعه نموده و با بررسی، وکیل مورد نظر را انتخاب نمایید.

https://www.daadyab.com/ShowServices/evacuation-orders

قانون تخلیه قبل از موعد چیست؟

در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و یا برخلاف مندرجات قراردادی و قانونی ملک مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید یا از آن استفاده غیر مشروع نماید و مواردی از این قبیل، موجر می تواند پیش از موعد جهت تخلیه اقدام نماید.

شرایط تخلیه فوری ملک چیست؟

در صورتی که ملک از سال 1376 به بعد اجاره داده شود و قرارداد عادی اجاره در دو نسخه تنظیم گردد که ممضی به امضای موجر و مستاجر و دو شاهد باشد و موعد اجاره منقضی گردد و مستاجر ملک را تخلیه نکند و همینطور زمانی که اجاره نامه رسمی تنظیم گردد امکان تخلیه فوری ملک وجود خواهد داشت. برای ثبت درخواست تخلیه فوری از طریق لینک زیر اقدام نمایید.

https://www.daadyab.com/ShowServices/تقاضا-صدور-دستور-تخلیه

آیا تخلیه فوری ملک تجاری هم امکانپذیر است؟

بله. ملک چه مسکونی و چه تجاری در صورتی که شرایط مندرج در مقاله حاضر را داشته باشد امکان تخلیه فوری آن وجود خواهد داشت.

بعد از ابلاغ حکم تخلیه چه مدت فرصت تخلیه دارم؟

درخصوص حکم تخلیه بعد از قطعیت و ابلاغ اجرائیه ده روز و درخصوص تخلیه فوری از تاریخ ابلاغ دستور قاضی سه روز که البته قابل استمهال به مدت یکماه خواهد بود.

برچسب ها
نظرات 0